賃貸の部屋タイプ

建替前は6畳の1Kが4室だった実家のアパート。

建替にあたっては、各ハウスメーカーから提案を受ける際に、
地域の人口構成、周辺の賃貸戸数、部屋タイプ、空室率などを
教えてもらいました。

賃貸併用住宅やアパート商品を持っているハウスメーカーであれば、
これらの情報は、すぐに出てくるはずです。

人口構成は単身世帯が50%超でした。

部屋タイプは1R/1Kが65%くらい、次に多いのは
1DK/1LDKが20%程度でした。

空室率は、1R/1Kタイプが築年数を重ねると高くなる傾向がありました。

1R/1Kは大学や専門学校が近くにあるならば、おすすめのタイプです。
限られた敷地面積でも多くの部屋を作ることができます。
若者をターゲットにすれば回転率が高くなる可能性があり、
敷金礼金の回収という点でのメリットもあるでしょう。

1DK/1LDKは単身、または夫婦だけの世帯向けのタイプです。
よほど大きな敷地でない限り、多くの部屋を作ることは難しいですが、
定着率は1R、1Kより高い傾向があり、賃料も高めに設定できます。

今回、部屋タイプを決めるにあたっては、以下のようなことを考えました。
自宅を3階とした場合のシミュレーションです。

＜条件＞
サブリース20年利用、5年ごとに家賃は5000円ずつ減額
当初家賃：1K 7万、1LDK 11万

＜結果＞
1. 1K 2戸(1階)、1LDK 2戸(2階)→2160万＋2040万＋1920万＋1800万=7920万2. 1K 5戸(1階2戸、2階3戸)→2100万＋1950万＋1800万+1650万＝7500万
3. 1LDK 3戸(1階1戸、2階2戸)→1980万＋1890万＋1800万＋1710万＝7380万

この結果だけを見ると、1Kと1LDKの組み合わせがよさそうですが…
実は、この条件設定に入っていない費用があります。
それは、設備の交換費用。たとえば給湯器やエアコンなどです。
戸数が多くなればなるほど、その費用は増加します。

給湯器とエアコンの交換費用を40万として、10年ごとに加算してみます。

＜設備の交換費用追加＞
1. 1K 2戸(1階)、1LDK 2戸(2階)→7920万-320万=7600万2. 1LDK 3戸(1階1戸、2階2戸)→7380万-240万=7140万
3. 1K 5戸(1階2戸、2階3戸)→7500万-400万=7100万

1Kだけの場合と、1LDKだけの場合が逆転しました。
1Kと1LDKの組み合わせが突出してよい感じです。

しかし、この組み合わせには欠点があります。

1Kの入居者想定は、学生をメインとした若い身世代。
一方、1LDKは社会人の単身、または夫婦、
小さい子供がいる世帯も入るかもしれません。

生活リズムの異なる入居者が混在すると、騒音トラブルが
発生する可能性が高くなります。

また、サブリースを利用すると、敷金礼金は入ってきませんが
設備交換やクロス張り替えなどの費用は大家負担となります。
回転率の高い1Kをメインにするなら、費用増加も頭に入れておかなければなりません。

ちなみに我が家は、1LDK 3戸のパターンを選択しました。

回転率が高くない、ということで費用負担が軽くなりそうだということと、
周辺地域の空室率がほぼ0%だったのが決め手です。