建て替えの準備

建て替えの場合は、現在の家を取り壊すまでに
やらなければいけないことがたくさんあります。
我が家で対応したことをいくつか書いてみます。

・仮住まいの確保
ハウスメーカーが紹介してくれるケースもありますが、
なるべく現在の住まいの近くで探すことをお勧めします。
短期利用になるので、敷金礼金ゼロの物件や
ウィークリーマンションを活用してもよいでしょう。

・不用品の処分
仮住まいに持って行ける荷物には限りがあるので、
特に家具類は処分が必要になる可能性があります。
解体時にまとめて持って行ってもらえることもあるので、
ハウスメーカーに相談するとよいです。

・引っ越しの手配
仮住まいへの引っ越しだけでなく、仮住まいから新居への戻りも
まとめて手配しておくと割引になる可能性があります。
保管サービスの手配や不用品の引き取りをしてくれる業者もあります。

・保管サービスの手配
町中にあるコンテナボックスは空調管理がない場合もあるので、
保管条件はしっかり確認した方がよいです。
また、保管先から新居への荷物の移動も、どのようにするか
検討する必要があります。

・各種届出
工事の申請はハウスメーカーが代行してくれる場合が多いので、
ライフラインや郵便の転送手続きを忘れずに行います。

ローン契約締結

我が家は相続税対策のため、当初はアパートローン一本で
父にローンを組んでもらう予定でした。

しかし、ファイナンシャルプランナーに相談したり、シミュレーションをやってみると、
頭金として用意していた分を出さずに、私が自宅部分の住宅ローンを組み、
それ以外は父にアパートローンを組んでもらう方が金利と手数料を差し引いても、
住宅ローン控除で得できる、ということがわかりました。

そこで、住宅ローンとアパートローンの二本立てに決定。
日本生命とローン契約を締結しました。

どちらも元金均等で30年、アパートローンはステップダウン型という
固定金利で、当初10年は金利が高く、残りの期間は金利が低いものです。
住宅ローンは10年固定で、その間は住宅ローン控除を受け、
11年目になったところで一括返済をする予定です。

住宅ローンの金利

ネット銀行の多くは、0.5%を切る超低金利を打ち出していますが、
よく見てみると、ほとんどは変動金利です。

変動金利は毎月見直されることが多いので、今後の経済情勢によっては
急激に金利が上昇するリスクがあります。

ここ数年は景気が低迷しており、変動であっても低金利で維持されている
状況ですが、2020年の東京オリンピックなど、経済が活性化する
可能性もあるので、数年後の状況は分かりません。

期間が10年程度あれば、変動金利でもそれほどリスクはないと思います。
しかし、賃貸併用住宅のようにかなり大きな金額を借りる場合は
30年超のローンを組むケースがほとんどでしょう。

金融機関によっては、当初変動で組んでも固定に変更できるケースも
ありますし、借り換えという選択肢もあります。

一方、変動固定の変更や、借り換えにはそれなりの費用がかかるので、
金利差と費用を比較することも重要です。

繰り上げ返済の効果

繰り上げ返済にも、2つの種類があります。

毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする「期間短縮型」と、
返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」です。

期間短縮型を選ぶと、将来払わなければならない利息を
払わなくて済みます。

一方、返済額軽減型は、毎月の返済額を減らすので
家計への負担を減らす効果があります。

ただし、繰り上げ返済には手数料がかかることがあるので、
特に期間短縮型を選ぶ場合は、手数料で利息分が相殺されてしまう、
ということもあり、注意が必要です。

元利均等と元金均等

住宅ローンを組む際、「元利均等」と「元金均等」どちらの
返済方法を選ぶかを決めなければなりません。

1000万円を20年(240回）年利1.0%で返済、ボーナス月増額なしで
比較して説明してみます。

元利均等
元金と利息を合わせた返済額を一定にする方法。
1回目：元金37656円＋利息8333円＝45989円
2回目：元金37688円＋利息8301円＝45989円
3回目：元金37719円＋利息8270円＝45989円
100回目：元金40893円＋利息5096円＝45989円
240回目：元金45940円＋利息38円＝45978円
総支払額：11,037,349円

元金均等
元金部分を返済期間で割り、元金部分の残高に対する利息を乗せる方法。
1回目：元金41666円＋利息8233円＝50000円
2回目：元金41666円＋利息8299円＝49965円
3回目：元金41666円＋利息8264円＝49930円
100回目：元金41666円＋利息4895円＝46561円
240回目：元金41826円＋利息34＝41860円
総支払額：11,004,064円

総支払額を比較してみると、元金均等の方が利息が少なく済んでいます。
一方、月々の支払いは元利均等の方が当初は少なく済んでいます。
返済額に多少余裕があるならば、元金均等での返済がお勧めです。

住宅ローン控除

住宅ローンを借り入れると、10年間にわたり、年末残高の1%を
所得税から控除してもらえる制度が、いわゆる「住宅ローン控除」です。

もっと簡単に例を挙げて説明すると、
ある年の年末、3000万円の住宅ローン残高があった人は、
翌年確定申告をすることで、3000万円の1%にあたる30万円が
所属税から差し引かれて戻ってきます。
所得税が30万円に満たなかった場合には、住民税からも差額を
控除してもらえます。

住宅ローンは返済すれば残高が減っていくので、翌年末には
2800万円に残高が減っているかもしれません。
その場合、翌々年の控除額は28万円になります。

年間最大50万円まで控除してもらえるので、年末残高5000万円の場合、
最大限に控除を受けることが可能になります。

残高が多ければ多いほど控除額は増えますが、借り入れが多ければ
その分金利負担も増えるので、注意が必要です。

制度の詳細については、国税庁のWebサイトで。

住宅ローンの基礎知識

アパートローンにしても、住宅ローンにしても、金利だけを比較して
有利な金融機関を選んだつもりが、総支払額をみると逆に損をしていた、
ということもあります。

住宅ローンを選ぶ際、金利以外に検討すべき点を挙げてみます。

・取扱手数料
定額か、融資金額に応じた金額かを確認する必要があります。
融資金額の2%というと、少額に感じますが、5000万円借りた場合は100万円です。

・印紙税
1000～5000万円借り入れる場合、2万円の収入印紙が必要です。
5000万を超えてしまうと6万円と一気に額が増えるので要注意です。

・登記費用
金融機関に抵当権を設定するための費用です。
建物の評価額によって異なりますが、司法書士への報酬も含めて
20～50万くらいが一般的です。

・保証料
保証会社に支払う手数料です。
金融機関によって変動がありますが、一括支払いか金利上乗せを選べます。

・団体信用生命保険料(団信)
借主の死亡などによって返済ができなくなった場合の保険料です。
こちらも金融機関によって異なりますが、保険料がすでに金利に含まれるケース、
金利に上乗せして入院保障などを追加できるケースなどさまざまです。

・繰り上げ返済手数料
ネットだと無料、店頭だと1万円、などというケースもあります。
全額繰り上げの場合は一般的に高額の手数料がかかります。
(他行への借り換えを防ぐため)

相続税対策を考える

賃貸併用住宅を建てるきっかけとして、相続税対策があげられると思います。

相続発生時に、資産より負債(住宅ローンなど)が多い場合には相殺することにより、
相続税が発生しないケースもあり得ます。

我が家も、相続税対策として建て替えを決めました。
そのため、ローンは父に組んでもらう必要があります。

しかし、住宅ローンには組める年齢に制限があります。
まず70代以上の方は住宅ローンを組むことができません。
組めたとしても、80歳になるまでに返済することが条件、など
非常にハードルが高いです。

また、相続税対策を考えるのであれば、早期返済は得策ではありません
相続発生時にいかに多くの負債を残しておくかが重要です。

そこで、アパートローンを検討する必要が出てきます。

アパートローンは建物や土地を担保にするので、基本的には年齢制限がありません。
また、ハウスメーカー経由でアパートローンを申し込むと、店頭表示金利より
ずっと低い金利で借りることが可能です。

アパートローンの金利は、実は借主の信用度や賃貸物件の条件によって
変動することがあり、住宅ローンとさほど変わらない金利になるケースも多いです。

ハウスメーカーで賃貸併用住宅を建てる場合は、ローン借入先を
紹介してもらえることも多いので、住宅ローンの金利だけに惑わされず、
アパートローンも検討した方がよいです。

アパートローンか住宅ローンか

賃貸併用住宅の最大の魅力ともいえるのは、建築条件によっては
金利の高いアパートローンではなく、住宅ローンを利用できることです。

例えば10年固定金利で比較してみます。

住信SBIネット銀行　住宅ローン：0.71%
※床面積の1/2以上が居住用住宅であれば借り入れ可能です。

三井住友信託銀行　アパートローン：3.05%

3000万円を10年間借りた場合、ざっくりですが
住宅ローンとアパートローンの金利差は375万円にもなります。

これだけ見ると、住宅ローンを利用した方が絶対に得！と思うかもしれませんが、
実はアパートローンを使った方がよいケース、併用した方がよいケースがあります。
その説明は次回に。

総費用の確認

全ての設備や仕様が決まったので、総費用の再計算が行われました。

総費用：約9000万円

内訳：()内はその工事の中で最も費用が高いもの
躯体工事　2067万(躯体　1581万)
外部工事　1792万(外装外壁　1094万)
内部工事　1645万(断熱内装　867万)
設備工事　1138万(電気工事　197万)
付帯工事　1855万(太陽光発電　266万)
設計関連　202万
解体費用　200万
諸費用　100万
出精値引　▲623万
消費税　670万

消費税額のほとんどは、値引きで相殺されていますので、
なかなかの値引き率だと思います。

それぞれの費用をグラフ化してみました。

ハウスメーカーは高い、と言われますが、それほどぼったくり感は感じない内訳です。
設計関連の202万円も、関わった設計士やインテリアコーディネータの人件費を
考えれば、まあ妥当かな、と思います。

家賃査定結果

アパートの間取りと設備が固まったところで、積和不動産の担当者も
同席の上、各部屋の賃料の査定確認と管理契約を行いました。

【査定結果】
101(1LDK 47.5平米)　\119,000
201(1LDK 39.3平米)　\109,000
202(1LDK 34.3平米)　\107,000
合計 \335,000
借り上げ料率　90%＝▲\33,500
補修特約＝▲\5,081
月々の実収入＝\296,419

毎月約30万の収入は少ないでしょうか、それとも多いでしょうか？

賃貸併用住宅の家賃収入だけで、ローンを全額賄うのは、
現実的には少々厳しいでしょう。

家賃収入をそのままローン返済に充ててしまうと、修繕費用を別途
確保しておかなければならないからです。

各部屋の面積を狭くして戸数を増やせば、同じ面積でより多くの収入を得られます。
我が家も1Rだけで建築すれば、5戸は取れたかと思います。

しかし、空室リスクや戸数を増やせば増やすほど、配管や設備費用も増えます。
その分メンテナンス費用も多くかかるので、このくらいの戸数が
我が家には最適だったかな、と思っています。

アパートの設備

ハウスメーカー、特にアパートを手掛けているメーカーは、どのような設備が
人気なのかを把握しているので、ターゲット想定も的確です。
アパートの間取りや設備については、あまり悩まずに済みました。

アパートの設備は全部屋同じにしました。
全てシャーメゾン仕様なので、市販品とは多少異なります。

・キッチン：クリナップ (幅1800mm、ガス3口)

・システムバス：積水ホームテクノ(浴室乾燥機つき)

・洗面台：LIXIL 750mm
・トイレ：TOTO(タンクあり温水便座)
・エアコン：パナソニック(LDK、居室両方に設置)

こちらは玄関のイメージです。

シャーメゾンの部屋タイプ

積水ハウスのアパート／マンションには「シャーメゾン」という
ブランド名がついています。

大和ハウスの「D-ROOM」、へーベルハウスの「へーベルルーム」も
最近よく不動産屋の店頭で見かけるブランド名ですが、
個人的には、シャーメゾンの方が見かける確率が高いように思っています。

自宅部分は床材や設備を自由に選べましたが、シャーメゾンはあらかじめ
組み合わせパターンが4種類に制限されています。

左下のMediumの壁紙、フローリング、土間の組み合わせはこんな感じです。

自宅とアパートの間取り図

間取りをざっくりと書いてみました。

ほぼ正方形の土地を最大限に利用しています。

1階北側がアパート玄関、南側が自宅玄関です。

101はキッチンに床下収納がついてます。

 2階は自宅の階段とエレベータスペース以外は賃貸。
防音に配慮し、居室との境界にはそれぞれ収納スペースを設けています。

3階は自宅のみになります。

自宅部分の設備まとめ

自宅部分の収納や設備はこんな感じでまとまりました。
キッチン、洗面、トイレ以外の床はクッションフロア、
土間はタイル(LIXIL アレス)、それ以外はすべてフローリング(メープル系)です。

【1階】
門柱／門扉：YKK シンプレオ　機能門柱
玄関までのアプローチ：人感センサー照明あり
玄関・土間：ワイズ(システム収納)
納戸：造作家具なし
階段下物入：簡易稼働棚
エレベータ：スイーとホーム(三菱日立ホームエレベータ)

【2階】
エレベータホール：物置として利用　開き戸のみ

【3階】
LDK：壁厚利用収納(キッチンの腰壁)　天井高開き戸
パントリー：ワイズ(システム収納)
キッチン：クリナップ　クリンレディ(W2700㎜ / H900mm) 扉グレードA
カップボード：クリナップ　クリンレディ　扉グレードC
トイレ：LIXIL プレアスHS　ピュアホワイト　引き戸
システムバス：TOTO  サザナ　ラウンド浴槽　引き戸
洗面台：TOTO サクア　W1000
和室：い草畳、床の間(杉)、押し入れ　襖
洋室(東)：造作家具なし(クローゼットスペースは引き戸で仕切る)　引き戸
洋室(西)：ウォークインクローゼット(パンセ)、開き戸

エアコンについては、3階に4台設置しました。すべてPanasonicです。
こちらは「住まいフェア」というのに参加した得点で、割引率がアップしたためです。
エアコンや照明は施主支給しやすいアイテムですが、施工と同時に設置しないと
隠蔽配管が難しく、ちょっと見栄えが悪くなるので注意が必要です。

クリナップのショールーム

クリナップのショールームにも行っていたので、写真載せときます。
場所は西新宿で、三協立山のショールームとも近いです。

この写真のカップボードは、我が家で採用したものと似てます。

シンク前のラックは、我が家でも採用しました。

この下段の引き出しにはゴミ箱が入っています。
当初、我が家もこのタイプを採用しようと思いましたが、
収納可能なゴミ箱サイズに制限があるので、引き出しをやめて
市販のゴミ箱を置くようにしました。

左がカップボードのパネル（Cクラス）、右がキッチン側のパネルです。（Aクラス）
クッションフロアのサンプルも一緒に置いてみました。

積水ハウスの「住まいの家学館」にもサンプルは置かれていますが、
キッチンの高さのバリエーションを確認したり、コンロの大きさのイメージを
把握することができたので、行ってよかったです。

エクステリア確定

我が家の場合、敷地面積ギリギリまで建物を建てたので、庭はなし。

アパートへの不法侵入対策も兼ね、広い道路に面した東側は

建物の外周に花壇を設置することにしました。

自宅玄関のある南側には隣との境界になるフェンスを設置し、

玄関までのアプローチは、玄関と同じタイルを敷くことにしました。
LIXILのアレスというシリーズです。

道路から玄関までの距離が少しあるので、郵便ポストは

玄関につけようかと思っていましたが、あまり中まで入ってこられるのも

防犯上よくないので、道路に面したところに簡単な門柱と門扉を設置しました。
まさにこの組み合わせです。

北側はアパートの玄関があるので、玄関横に駐輪場と宅配ボックスを設置しました。
Panasonicの「コンボ」というシリーズです。

エクステリアのショールームめぐり

エクステリアとは、建物そのものの外装や、敷地まわりを指します。
具体的には、庭や門扉、駐車場などです。

エクステリアを扱うメーカーとしては、YKK ap、LIXIL、三協立山などがあります。

エクステリアは特に大きさのイメージがわきにくいので、

これらのショールームを巡ってみました。

まずはYKK apのショールーム。新宿南口にあります。

TOTOとDAIKENのコラボレーションショールームになっており、

キッチンや水回りはTOTO、内装はDAIKEN、外装がYKK、という感じで

家全体のイメージがわきやすい作りになっています。 

続いて、LIXIL。こちらは上北沢。

エクステリア専門のショールームのため、逆に水回り設備の展示はありません。

三協立山は写真を取り損ねました。

場所は西新宿です。

窓とドア周りがメインで、門扉やポストの展示は少なかったです。

照明いろいろ

設計から提案されたのは、LDKや廊下はLEDのダウンライト、
それ以外の居室はLEDシーリングでした。
メーカーはPanasonic、KOIZUMI、オーデリックなどから選べますが、
アパートの室内や共用部はKOIZUMIしか選べないものがあるとのことだったので、
自宅部分もまとめてKOIZUMIで選ぶことにしました。

照明の位置には特にこだわりがなかったのですが、
ダウンライトでどこまで明るいかどうかを確かめたかったので、
確定前に秋葉原のKOIZUMIのショールームに足を運んでみました。

リビングは南と東に大きな窓があるので、おそらく日中は照明不要、
夜間も必要な場所に必要な明るさがあればよい、というアドバイスを受け、
LD部分にはダウンライトを4箇所、キッチンには2箇所と吊戸棚についている
手元灯で明るさを確保することにしました。

居室のシーリングは、比較的シンプルな形を選びました。
洋室はこんな感じ。


和室はこんな感じです。


ダウンライトはこんな感じ。
自宅とアパート合わせて、40個ほど設置しました。

施主支給とは

施主支給(せしゅしきゅう)とは、住宅設備をハウスメーカーや工務店経由ではなく、
施主自ら用意し、設置や工事だけを依頼することです。

注文住宅のコストダウンの裏ワザとして紹介しているブログや、
施主支給品を専門に扱っているネットショップもあり、
注文住宅を検討している人は一度くらい耳にしたことのある言葉かもしれません。

今回は、施主支給ができるものとできないもの、メリットやデメリット、
施主支給をする場合の注意点などを書いてみたいと思います

まず、施主支給ができるもの。
メーカーや工務店によって多少違いがあるものの、設備系はほぼ、できます。
設備系とは、キッチン、お風呂、トイレ、洗面台、照明、エアコンなど。
また、エクステリア系もほぼOKです。例えば門柱や門扉、ポストなど。

逆にできないものは、建物の構造そのものや、それに近いもの。
屋根、外壁、窓は、ほぼ無理です。
クロス(壁紙)や床材も、断られることが多いでしょう。

メリットとしては、選び方によってはかなりのコストダウンが見込めます。
キッチンやバスユニットで定価の90%オフ、などというものも見かけます。
ハウスメーカーや工務店経由だとせいぜい30%オフくらいなので、
もし自分の好みのものを安く手に入れられるのであれば、選択肢としてはよいと思います。
保証もアウトレット品でなければメーカー保証をきちんと受けられるはずです。

一方デメリットは、納品のタイミングが難しいこと。
一括発注であれば、きちんとスケジュールに合わせて設備を納品することが可能ですが、
施主支給の場合、メーカーから直送されるケースが多く、納品日に幅があることも。
納品が遅れ、全体の工事が遅れて追加費用が発生…なんてこともあり得ます。
それに加えて、施主支給の設備を設置するのには追加費用が発生します。
設置費用を差し引くと、実はそれほど得ではないかもしれません。

我が家はほとんど施主支給をしなかったのですが、表札だけは積水が提示してきた
カタログに好みのものがなく、オーダーメードで作成することにしました。
表札はキッチンやバスユニットに比べて場所も取らないので、
着工のタイミングで発注し、自宅保管をしておくことにしました。
納品のタイミングは都度、現場監督に確認する予定です。

トイレ設備を決める

我が家の場合、3階に設置なので当初からタンクありで検討をしてみました。
TOTOとLIXILの2社に絞り、大きさや高さを比べてみましたが、
LIXILの方が好みでしたので、採用しました。


便器の色はピュアホワイトです。
床はサンゲツのPM-1710というクッションフロアなので、あえて真っ白にしました。
これは色違い。1710はちょっとピンクがかった色です。

一部壁面には、消臭効果が期待できるLIXILのエコカラットを採用しました。

また、広さは車いすでも入れるように奥行きを広めにとりました。

引き戸にし、手すりもつけています。