太陽光発電で元を取る？

前回に引き続き、太陽光発電について。

東京都府中市の場合、360wモジュール15枚、5.4kWシステムを
搭載すると、年間の発電量は6453kwhとなります。

https://www.toshiba.co.jp/pv/h-solar/ecolife/amount/03.htm

24円/kwhの買取価格だとすると、年間の買い取り額は 24*6453=154,872円です。
10年間の買い取り額トータルは150万円強。

東芝の360wモジュールの定価は1枚当たり262,800円だそうです。
15枚なら、3,942,000円…
さすがに定価販売ということはないですが、半額にしてもらっても
費用回収は非常に困難ですね。

太陽光発電 売電額の推移

太陽光発電を検討している方はご存知かと思いますが、
電力会社に売却する余剰電力は、国が一定価格で一定期間
買い取ることを「約束」しています。http://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/

「保証」ではないところがポイントですね。

その証拠に、売電価格は年々減少しています。
以下は10kwh未満の金額で、「約束」の期間は10年です。

～2013年度：42円
　2013年度：31～38円
　2014年度：30～37円
　2015年度：27～33円
　2016年度：25～33円

　2017年度：25～30円

　2018年度：25～28円

　2019年度：24～26円

ちなみに、11年目以降の価格は契約する事業者によって異なりますが、

おおむね10円未満です。

非常時の備えとして、自家使用をメインに考えるならお勧めできますが、

儲けはあまり期待しない方がよいと思います。

サブリースの本当のリスク

レオパレス問題で、改めてサブリースのリスクが浮き彫りになりました。

サブリースの賃料設定権はオーナーにはありません。
賃料の一方的な減額、契約解除を通告されると、オーナーは
裁判で争うか、泣き寝入りするかのどちらかでしょう。

施工不良による入居者退去→家賃保証の取り消し→契約解除

といった流れは容易に想定できます。

気になる雑誌記事があったので引用しておきます。

レオパレス、かぼちゃの馬車…サブリースはオーナーの「敵」か「味方」か《楽待新聞》
https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20190216-00004346-rakumachi-column

レオパレス問題に思うこと

世間を騒がせ続けている、レオパレスの施工不良問題は、
賃貸経営をしている者にとっては他人事ではありません。

レオパレスについては、家賃保証に関するトラブルも多発しており、
オーナーによる集団訴訟も記憶に新しいところです。
https://biz-journal.jp/2018/01/post_21979.html

サブリースによるアパート経営をうたう会社は多々ありますが、
「壁が薄い」と検索すると、必ず検索上位の組み合わせに上がるのが「レオパレス」。
やっぱりな…という印象を受けました。

幸い、積水ハウスは細かい問題はあっても、建築基準法違反はない…はずです。

レオパレスの2017年度の一括借り上げアパート施工件数は663棟だそうです。
https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2017/4Q/kessan_ppt.pdf

一方、積水ハウスの2016年度の賃貸住宅施工件数は、賃貸住宅の総売上から
一棟当たりの売上高を割って、5,343棟と推定しました。
https://www.sekisuihouse.co.jp/company/financial/library/factbook/data/__icsFiles/afieldfile/2017/04/07/f20170309.pdf

建築実績から見ても、積水ハウスの方がずっと多いのですが、何となく
賃貸経営というとレオパレスをはじめ、大東建託、東建、シノケンといった
会社のCMの印象が強いです。

賃貸経営を検討するにあたり、施工会社や管理会社の選択は本当に重要です。
CMに惑わされず、信頼できる会社を選ぶにはどうすればよいか…

ある程度時間が必要ですが、条件に合う会社をなるべく多く見つけ、
同条件でどのような金額になるか、図面はどうか、を比較検討するのが
最善かと思います。

1年経って

数々の問題を解決し許容しながら、引き渡しから1年が経過しました。
簡単に、現在の状況をご報告です。

①入居率は3/3、稼働率100%です。
　竣工前に1階と2階南側の部屋は埋まり、2階北側も引き渡し後
　1週間程度で入居者が入りました。
　家賃収入は入居開始1か月後から入るようになっています。

②3か月点検、1年点検の結果は良好です。
　壁紙の浮き、排水の不具合がありますが、それ以外は問題ありません。
　壁紙は引き渡し後、3～4回にわたって修正をしていますが、未だに治りません。
　よほど下手な職人さんなのか、壁そのものに問題があるのか…

③太陽光発電の売電額はほぼシミュレーションどおりです。
　6.8Kwhのパネルを載せていますが、売電額は
　春～夏：平均\20,000、秋～冬：\10,000程度です。
　これに加え、自家使用分を太陽光で賄っている部分もありますので、
　電気料金の請求額は大きく減少しました。

④住み心地は…まあまあです。
　猛暑日も、雪の日も、それほど不快ではありませんでした。
　断熱効果はそこそこあると思います。

⑤バルコニーの排水不具合は仕様です。
　積水ハウスのバルコニーは、排水溝の傾斜がありません。
　排水口が少し上がっているので、水の勢いがないと排水溝に水が溜まります。
　点検の際に指摘し、傾斜などを調査してもらいましたが、仕様通りとのことです。
　こんな細かいところまで指摘するオーナーは少ないのでしょうか…

complain 結果報告2

もう一つの問題は、建物の基礎に関わるものです。

我が家の土地は、西側が高く東側が低くなっています。

そのため、以前の家は西側を基準とした基礎になっているので、
東側の玄関は境界の道路から階段2段分、50センチほど上がっていました。

今回は玄関ドアは南にあり、東の境界道路からスロープを付けましたが、
設計士との打ち合わせにおいても、玄関の高さは西側に合わせる、と
取り決めていたはずでした。

ところが、縄張りの際に東側に基準を合わせられてしまったのです。

当初の図面に設計士が手書きで修正を加えたものの、印刷用の図面には
その修正が反映していなかったこと、また設計士は縄張りには立ち会っておらず、
現場監督が印刷用の高さに合わせ、施主に最終確認をしなかったことが原因でした。

はっきり言って、これはアウトだと思います。

自宅部分の玄関は大丈夫なのですが、北東にある賃貸の自転車置き場は
北側の道路より低くなってしまいました。

この問題は建方の時に父が疑問を持ち、指摘しましたが、営業お得意の
「大丈夫です」「問題ありません」　に見事に騙されました。

道路との境界線に排水溝を設け、その費用は全額積水ハウスが負担しました。
昨年のゲリラ豪雨には耐えましたが、今後も大丈夫かどうかは不明です。

そのため、積水との覚書において、床下浸水等の損害が発生した場合には
施主と積水ハウスで費用負担に関する協議の場を設けることを取り決めました。

※これから積水ハウスで家を建てようと思う方々へ

図面が本当に合っているか、しつこいくらいに
確認することをお勧めします。

特に手書きで修正が入った個所は、きちんと
コピーを取ってもらい、自分でも見直すくらいが
安全だと思います。

営業がメモする議事録は、はっきり言って
あてになりません。
我が家も、議事録に基礎の高さの件は
書いてありましたが、図面に反映されたかどうかは
誰もチェックをしていませんでした。

complain 結果報告1

積水ハウスとの協議は長い時間をかけ、終了しました。

100％積水ハウスに責任のある問題、と以前に書いたものは
過大請求です。その額、300万！！！！

想定上の請求だったため、営業に確認を求めましたが
「合っています」
との回答だったので、定期預金を解約して支払いを行いました。

ところが、住宅ローンの支払いとの総額が合わなかったようで、
引き渡しの際に、過大請求があったことを申告されました。

ちょっとした謝罪と、過大請求分は返金します、と口頭で宣言しただけの
営業の態度に、我慢の限界を越えました。😡😡😡

定期預金を中途解約しているので、その利子分の保証と、
次回記載する別の問題に対応するための追加費用の負担、
その問題によって引き起こされる可能性のある事象への責任範囲の明確化を求め、
第三者を入れて数か月協議を重ね、ほぼこちらの要望通りとなりました。

complain 原因考察

少し間が空いてしまいましたが、現在も解決に向けて
話し合いを進めている案件について、その原因を考察します。

積水ハウスに限らず、ハウスメーカーで家を建てる場合、
それぞれの工程に担当者がいます。
現場監督、インテリアコーディネーター、設計士など。
営業担当は担当者間の連携確認や施主のリクエストを伝える
役目を担っていると考えていました。

その認識が違っていたことが、最大の原因です。
営業担当は工事進捗や変化点を把握している訳でもありません。
何か変更があっても施主には独自の判断で連絡しない、ということもありました。

現在進行中の案件のため、まだ詳細が書けないのですが、
解決後にはちゃんと記録を残そうと思います。

※これから積水ハウスで家を建てようと思う方々へ

営業は根拠もなく、施主にいいことを言ってきます。
「大丈夫です」「問題ありません」と言われても、過信してはいけません。
必ず根拠を確認するようにしましょう。
図面通りに作っているから、と言われても、実は図面が間違っているかもしれません。

complain 再び

無事に建て替えは完了しましたが、今後もいろいろと、
思いついたことを記録していこうと思います。

2018年最初の投稿なのに、いきなり暗い話題です。

引き渡し時までに数々の不具合が残ったことに加え、
詳細は書けませんが、100%積水ハウスに責任がある不手際がありました。
あまりにもひどい内容なので、第三者を間に入れ、補償対応の話を進めています。

欠陥住宅とか、そういった類の不手際ではないのですが、
こちらに不利益も発生しているため、金銭的な解決を図る予定です。

積水ハウスでこれから家を建てようと思っている方々に参考となるか
どうかはわかりませんが、どのような経緯でトラブルが発生したのかを
何回かに分けて書いていこうと思います。

不具合対応の結果

引き渡しまでに直らなかった不具合のうち、傷については
ほぼ1週間以内に対応してもらいました。

汚れは施主の目の前で、営業が指で拭ったりしていて、
非常に不愉快だったので、クリーニングを入れさせました。

とはいっても、隅には木屑がたまり、クロスの汚れもそのまま。
本当に雑だと感じました。

「直らなかった不具合」で紹介した玄関は、このように修正されました。

修正前

修正後


ここまできれいにしてくれた職人さんには感謝しますが…

だったら最初からきちんとやってくれ。
というのが今の気持ちです。

Web内覧会 自宅3階 その3

キッチンは対面式。
造作壁とカウンターで、丸見えにならないようにしました。
 










キッチンパネルはボーテウッドホワイト。
カップボードはペアウッドホワイトです。














キッチン横には壁厚利用収納を設けています。

Web内覧会 自宅3階 その2

洗面所から北側バルコニーに出られます。

お風呂はこんな感じ

北西洋室とWIC

南西和室

南東洋室

Web内覧会 自宅3階 その1

エレベータは2階には止まらないので、エレベータホールを物置にしています。

階段を登り切ったところはトイレ。

廊下はこんな感じ。

Web内覧会 自宅1階

続いて自宅部分です。

まずは玄関から。
玄関はキーを持った人が近づくだけで開きます。


納戸には太陽光のコントローラなどがあります。

エレベータは大人3人まで乗れます。


階段下物入れ
右奥にも収納スペースがあります。

Web内覧会 賃貸共用部

賃貸の共用玄関はオートロックなので、オーナーでも入れません。


共用玄関裏側。
人感センサーがついていて、内側からドアに近づくと
自動でロックが解除され、離れるとロックがかかります。


階段は格子のはまった外階段です。

Web内覧会 賃貸202号室

202号室の玄関。

玄関内側から。

この部屋のキッチンはカシスレッドです。


リビングの窓の大きさは1階から3階までそろえました。

この部屋の寝室にもWICがついてます。

Web内覧会 賃貸201号室

続いて201号室。

玄関。

この部屋だけ、キッチンは対面ではありません。


LDKと寝室はスライドスクリーンで仕切られます。


寝室にはウォークインクローゼットがあります。


WIC内部。3面に棚があります。

Web内覧会 賃貸101号室

まずは賃貸101号室から。

玄関

シューズインクローゼット


廊下。左の扉は洗面とバス、右の扉はトイレです。


LDK。対面キッチンには床下収納もついてます。



寝室の収納は壁面いっぱいに設けています。

引き渡し

解体開始からちょうど180日、引き渡しの日を迎えました。

最後の最後まで、非常に雑な対応でした。

また、アパートは引き渡し以降積和不動産の管理下となりますので、
鍵も渡し、共用玄関から先には自由に入れなくなります。

実はアパートにも数か所不具合が残っているのですが、
契約者の引っ越し前にはぎりぎり間に合う、という話です。
まったく信用できませんが、もう積和不動産の管理下なので
どうでもよい、といえばどうでもよいです。

次回以降、何回かにわたってWeb内覧会をします。

直らなかった不具合

竣工検査時に指摘した不具合への対応は、こんな結果でした。

・目地の不良(ずれ、穴あき、雑な仕上げ)
→80%くらいは修正結果もOK。残りはかえってひどくなっている。

・フローリング、扉の傷
→前回までなかった箇所に新たな傷ができていた。
　すべて補修材による対応で、フローリングの交換はしてもらえなかった。

・カーテンレールのゆがみ
→交換済み

・壁紙の浮き
→クロスを数回貼りなおしたらしいが、全く直っていない。
　クロス屋さんと対応を相談するとのこと。
　写真だとわかりにくいのですが、赤丸部分に筋がくっきり見えています。


・コーナー止め忘れ
→対応済み

・モルタルのひび割れ
→ひびの補修完了、追加で防水シートを貼らせることに。

対応したものの、かえってひどくなった箇所については
到底納得ができないので、再修正させることにしましたが、
このような状況では大して期待できません。

一番ひどいのはここ。

赤丸箇所はタイルがゆがみ、目地も広く見えています。
青丸箇所は土台とのずれ。どうしてこれでOKなのか、理解できません。
土台を切ることはできないので、フローリングを伸ばして
目地を隠すことになりました。