募集開始

今回の記事が100件目になります。

木工事も進み、だんだんと家らしくなってきました。
足場が取れ、建具も入り始めています。
アパートの共用玄関側からの全景です。

そしていつの間にか、賃貸の募集が始まっていました。

アパート名は決まっているのですが、「＊＊＊＊丁目シャーメゾン（仮）」
という仮称で掲載されています。

賃料は積和不動産の担当者から聞いていた通りの金額。
間取り図と外観イメージのみの掲載です。

いつも見ている図面が実際にWebページに掲載されているのを見ると、

ちゃんと入居者が決まるかどうか、どきどきしてしまいます。

木工事 その3 内壁断熱材

外壁の裏側の壁に貼られた断熱材です。

外壁と断熱材の間には通気のための隙間があり、結露を防ぐとのこと。
外張り断熱ではなく、内張り断熱、ということです。

あらかじめ工場でカットした木材をはめ込み、

外壁との間にグラスウールを入れ、テープで隙間を埋めているそうです

テープはどう見てもただのガムテープ。カビや剥がれの恐れはないか
聞いてみましたが、「大丈夫です！」と自信満々の回答。
逆に、非常に不安を感じます。

木工事 その2 天井断熱材

天井や壁に断熱材が入り始めました。

これは3階天井の様子。
仕様書によると、4地域 等級4(β-SHM)、高性能グラスウール16Kまたは
細繊維グラスウール14K(ア)100　だそうです。

積水ハウスの断熱性能は、平成25年の省エネ法に対応しているようです。

鉄骨は寒い、という意見もあれば、気密性がしっかりしている、という意見もあります。

その家の立地条件などにも左右されると思うので、実際に完成してみないと

何ともいえないところだと思います。

木工事 その1 大引き

建方が終わり、木工事が始まりました。

以前の記事で書いた上棟式は、建方終了、木工事開始のタイミングで

行われるのが一般的です。

まだ始まったばかりなので、外壁と屋根が完成し

配管のためのスペースが埋まり始めているだけの状態です。

青は水、赤はお湯、オレンジは電気…だったと思います。

1階の基礎と床の間に、大引きと呼ばれる床組が設置されています。
1階の床を支える重要な部材で、木ではなく鋼です。

竣工タイミング

賃貸の空室率が最も変動するのは2～4月と言われています。

この時期は卒業、入学、入社、異動などで人の動きが多いからです。

もし、若い人をターゲットにするのであれば、物件の完成時期は
この時期に入居できるように調整するのが望ましいです。
竣工が1月までであれば、10月ごろから募集を開始できます。

通常の住宅であれば、施主の好きなタイミングで建てればよいのですが、
賃貸併用住宅の場合、竣工タイミングと入居のピークを合わせるよう
スケジュール調整するのがポイントです。

空室率を考える

半径3km以内の1LDKの戸数と空室率、実際の空室を、築年数ごとに見てみます。

1年以内：44戸　93%　4戸
3年以内：234戸　96%　9戸
5年以内：383戸　97%　12戸
10年以内：596戸　97%　17戸
15年以内：656戸　96%　26戸
20年以内：668戸　97%　26戸

戸数をみると、ここ数年で急増していることがわかります。
空室率はおおむね低いと思います。

また、半径1km以内の1LDKの戸数を見てみると、

1年以内：0戸
3年以内：4戸　75%　1戸
5年以内：22戸　95%　1戸
10年以内：39戸　95%　1戸

10年以上の物件はありませんでした。

空室は半径1km以内だと1戸だけで、やはり空室率は低いと思います。

部屋タイプの決め方

前回の投稿で、シャーメゾンオーナーの専用サイトを紹介しました。

まだ我が家の情報は何も登録されていないので非常に不満ですが、
周辺の空室情報が面白いので、時々チェックしています。

周辺、半径1kｍ以内には積和不動産管理の物件が360戸あり、
部屋タイプは1Kが60%以上を占めています。

もっと範囲を広げ、半径3km以内で調べてみると戸数は約3000、
1Kは50%弱に減り、1LDKが20%以上を占めます。

この手の情報は、賃貸併用住宅を建てるにあたっては非常に重要です。
もっとも多い部屋タイプは、もっともニーズがある、と考えることができます。
しかし、競合する物件も多いので、空室リスクも高い、と言えます。

次回は空室率とその対策を考えてみます。

シャーメゾン専用サイト

積水ハウスで家を建てると、「オーナーズクラブ」という
専用Webサイトを利用できます。

トラブル時の窓口や、家に関するさまざまな情報が掲載されていますが、
情報盛りだくさん、とは言い難いサイトです。

賃貸併用住宅やアパート経営者向けには、別途シャーメゾンオーナー向けの
専用サイトが用意されており、こちらでは建物の図面や工事中の写真、
周辺の賃貸物件の空室状況などを確認できます。

このサイトは積水ハウスではなく、積和不動産の担当者が
管理をしているらしく、着工から数か月たった今でも
写真は一枚も掲載されておらず、図面もまだです。
あまりニーズがないのか、営業に問い合わせてもよくわからない、という回答でした。

積水ハウスのよいところ

しばらくクレーム的な内容を書き続けていたので、
少し気分を変え、積水ハウスのよいところを書いてみます。

積水ハウスに決めた理由は、
ハウスメーカー決定
で書いたので、この理由とは重複しない点を…

一番よかったのは、設備の選択肢だと思います。
特にキッチンは、クリナップ、トクラス、Panasonic、LIXILの
各グレードが選べました。

パナホームに決めていたら、当然ながら設備はすべてPanasonicでした。
大和ハウスも、トクラス以外は選べた気がしますが、
見積りがスタンダードクラスだったので、クリナップだったら
クリンレディではなく、ラクエラになっていたはずです。

また、打ち合わせの時間帯や場所をある程度、こちらの都合に合わせてもらえました。
ある時は「住まいの家学館」、ある時は展示場、ある時は支店。
設備メーカーのショールームでの打ち合わせもありました。
定期券の範囲内での打ち合わせが多く、余計な出費が少なかったのもよかったです。

大和ハウスで家を建てた方のブログを見ていると、
昼食つきで1日中打ち合わせ、と書かれているものが多いです。
大切な家づくりとはいっても、何度も1日まるまる予定を空け、
集中力や判断力を持続させるのは難しいと思います。

すごく大雑把にまとめると、積水ハウスは

限られた時間や予算内で、ある程度のこだわりを実現できるメーカー

だと思います。

価格を重視するならばローコストメーカーを選べばよいですし、
デザインや設備にこだわりたいなら建築士に委託すればよいと思います。

上棟式

屋根が組みあがるのを「棟上」といい、棟上が終わると
建物の骨組みが出来上がったことを祝い、今後の工事の安全を願う
「上棟式」が行われます。「建前」とも呼ばれます。

地鎮祭同様、神主さんを呼んで行う正式なものから、施主が大工さんに
酒や食事をふるまう簡易的なものまで、様々です。

私が子供のころは、よく父が建前に呼ばれ、折詰を持って帰宅したものです。
一昔前ははよく見かけた光景ですが、最近は建前を行っている家を
見ることは少なくなりました。

積水ハウスでも、施主の強い希望がなければ、上棟式は行わないそうです。
我が家もやりませんでした。

complain 覚書

complainシリーズに書いたような事象を踏まえ、契約~着工前の認識と
現実が異なった点の覚書です。一部、営業の言葉を借りて表現しています。

×工事は積水グループの積和建設が担当します。
○工事は積水グループの積和建設および下請けの工務店が担当します。
　比率は工程によって異なりますが、建方は0:10です。

×打ち合わせ時に認識違いがないように、最後にメモをお渡ししています。
○現場での打ち合わせなど、メモを取らないこともあります。
　口頭で伝えるので、ちゃんと話を聞いていてください。

×営業、設計、ICなどの担当者を明確にします。
○諸事情により、担当者を変更することもあります。
　最終図面記載の担当者から変更があっても、特にお知らせはしません。

×担当者間で常に情報共有しているので、要望は営業に伝えてください。
○営業は新規顧客を重視しているので、直接担当者と話してください。
　担当者も複数顧客を抱えているので、別の顧客の情報と混同することもあります。

×現場監督が立ち会えない場合は、副監督が現場にいます。
○工程によっては、下請け工務店が勝手に作業を進めます。
　スケジュールを守るため、休工日でも作業します。

×施主はいつでも現場見学ができます。
○積和建設の担当がいない日は見学できません。連絡なしで勝手に来ないでください。

complain 5

今後工程が進むにつれ、さらに別の問題が出てくるかと思いますが、
いったんこの問題をまとめてみます。

変更箇所をきちんと説明しない、という状況は、
積水ハウス以外のハウスメーカーでも起こりうると思います。
また、着工が決まってしまえば、重視すべきは新規顧客、というのも
おそらくどこのメーカーでも同じでしょう。

営業に苦情を言ったところで、現場監督が現場にいない、
という状況は何も変わっていません。
現場監督は近隣の複数現場を受け持つのが積水ハウスのポリシーなのです。

おそらく、地元密着の工務店にお願いしていれば、現場監督が
その場にいない、ということはなかったでしょう。

とはいえ、ハウスメーカーには工場加工による品質の均一性、
大量発注によるコストカット、賃貸経営ノウハウなどのメリットもあります。

せっかくの家づくり、マイナス面ばかりを気にしていても仕方がないので、
積水にしてよかったこと、を探すように心がけたいと思います。

complain 4

現場監督と営業が父に説明した後、父からまた電話がかかってきました。

提示された代替案で妥協することにしたそうですが、納得はしていない、と。

まだ怒りもおさまっていませんでした。

口頭で説明したと言っていたが、こちらは認識していなかった。

何かと理由をつけて、こちらが折れるように仕向けてくる。

代替案について追加費用が発生した場合、絶対に変更契約書にはサインしない。

…ごもっともです。特に2番目の件。

父の希望を通すためには建築基準法に触れます、と言われたそうです。
ちなみに、3番目は最終的にに、当初盛り込んだ費用の中で対応となりました。

でも、それならなぜ、最初から父の希望通りにはできない、

と言わなかったのでしょうか？

ここからは推測ですが…

ある時点の図面では父の希望通りになっていた箇所が、

何の説明もなく変更になっていました。

おそらく建築士は、図面を起こしている際に希望通りにはできないことに

気づいたのでしょう。しかし、父にそのことを伝えていませんでした。

営業はある時点で、図面が変更になっていることに気づいていました。

しかし、変更点を口頭で軽く伝えただけでした。

私にとってはそれほどこだわりのない部分でしたが、
積水の対応は納得できるものではありません。

complain 3

積水に対する不満が爆発したのは、建方工事中のことです。

構造に関するある部分が、施主に事前の確認もなく勝手に変更されていました。

現場を見に行った父が発見しました。
積水の担当者が誰も立ち会っていない状況だったので、
その場で文句が言えず、現場監督に電話したものの、出ず。
さらに営業に電話したものの、現場監督から連絡させるとのこと。
しかし、1日待っても現場監督からの連絡はありませんでした。

そこは父が特にこだわっていた部分だったので、父の怒りが爆発。

「どうして積水なんかに頼んだんだ！！」

と私のところに怒りの電話が来ました。

仕方がないので、メールで営業、現場監督に改めて連絡を入れ、
父にきちんと説明させることを約束させました。

しかし、その説明日程は父が指摘をしてから1週間以上も経ってから。
現場監督の休暇と、他の現場のスケジュールの都合だそうです。
さすがに、私も怒りがこみ上げてきました。

続きは次回。