玄関ドアとタイル

外壁のイメージが決まると、次に玄関ドアとタイルを決めていきます。

賃貸併用住宅の場合、防火仕様のドアでないとダメなので、
自宅部分であっても選択肢は少なくなります。

外壁のアクセントカラーに合わせ、自宅も賃貸も、
濃いめのブラウンを選びました。これは自宅の色。

鍵は電子錠になっており、Felicaタイプと車のキーのような
タイプがありますが、我が家は車タイプを選びました。

玄関タイルは明るすぎても暗すぎても汚れが目立ちます。
こちらもアクセントカラーから考えて、オレンジに近いブラウンを選びました。
下の画像の6番です。

外壁カラバリ

SCセラミックウォールはどのパターンも10色のバリエーションがあります。

＜白系＞
・ピュアホワイト
・フェザーホワイト
・セラミックホワイト

＜ベージュ系＞
・ローズホワイト
・ミルクアイボリー
・ペールグレー
・ミルクティベージュ

＜ブラウン系＞
・チェスナッツブラウン
・ショコラブラウン

＜ブラック系＞
・ケシズミブラック

上に書いた色の方が彩度が高いです。
こちらも実物を見て、白系がよいと考えました。
白系の3色のうち、セラミックホワイトはベージュグレーに近く、
ピュアホワイトはかなり白に近く、フェザーホワイトはその中間です。

塗装オプションの効果を信じ、全体はピュアホワイトを選択しました。
アクセントカラーとして勧められたのはブラウン系です。
ショコラブラウンはかなり暗いので、チェスナッツブラウンを選びました。

外壁と軒裏、雨樋などと組み合わせたイメージはこんな感じ。

外壁パターン

積水ハウスの重量鉄骨で家を建てる場合、外壁は

シェルテックコンクリート
SC25セラミックウォール

のどちらかになりますが、ベレオC3では
セラミックウォールしか選択肢がありませんでした。

耐火性能はコンクリートと比べても遜色なく、
防汚塗装のオプションにより、雨水が汚れを落とし、
光触媒の効果でカビの繁殖を防ぐようですが、
タイル貼りに比べると、ちょっと安っぽい印象があります。

パターンは5種類から選べ、それぞれ10色のカラーバリエーションがあります。

カタログやサンプルではいまいちイメージがわかなかったので、
近所の既存物件をいくつか紹介してもらい、実物で確認しました。

パターンについては、こんな印象を持っています。
・ロックシェード　→　ごつごつしていて汚れが落ちにくいように見える
・デュアルロック　→　縦目地がはっきりしている。最近の一番人気
・スクレイプボーダー　→　デュアルロックに似ているが、横方向の印象が強い
・ワイドスクラッチ　→　唯一の縦柄。ちょっと安っぽい
・グリッドストーン　→　タイルのように細かい柄。一昔前の一番人気

パネルなので、なるべく継ぎ目が目立たない柄がよいと思いました。

スクレイプボーダーとワイドスクラッチは遠くからでも継ぎ目が
はっきりわかるので却下。

ロックシェードは白いはずの外壁がグレーにしか見えなかったので却下。

デュアルロックとグリッドストーンで最後まで迷い、結局全体とアクセントで
両方のパターンを使うことで落ち着きました。

次回は外壁のカラーバリエーションについて投稿します。

ハウスメーカーのメリットデメリット

ハウスメーカーにも大小さまざまな規模がありますが、
ここでは住宅展示場にモデルルームを出しているような大規模な
ハウスメーカーについて、メリットとデメリットを考えてみます。
ほぼ、工務店の裏返しでもありますが…

ハウスメーカーのメリット
・提案力がある
→その地域に合った間取りや設備、賃料の相場など、1から10までお任せできる
　メーカーによっては、賃貸併用住宅に特化したタイプの商品もある

・実物を確認できる
→住宅展示場で商品の実物を確認することができるので、イメージがわきやすい

・品質がほぼ均一
→工場で材料を作るケースが多いので、誰が作ってもほぼ図面通りのものができる

・アフターサービスの安心感
→建築業界もなかなか厳しいものの、工務店よりは安心度が高い

ハウスメーカーのデメリット
・費用が高い
→住宅展示場の運用費用も、商品価格に上乗せされている

・選択肢が少ない場合もある
→パッケージ商品の場合、選べるプランが限られることもある
　提携していないメーカーの設備(キッチンなど)を選ぶと割高になることも

・実作業は委託
→ハウスメーカーの人間が実際に建ててくれるわけではない
　キッチンや照明の見積もりも、ハウスメーカーではなく設備メーカーに丸投げ
　そのため、情報伝達がうまくいっていない場合もある

工務店のメリットデメリット

工務店、といって社長とその家族だけで経営している小規模なものから、
従業員も多く、全国展開しているような企業もあります。

私がコンタクトを取った工務店は、社長＝父の知り合いの大工さん、
社長の息子＝一級建築士、そのほか数名の職人さん、という規模でしたが、
通常、賃貸併用住宅を建てよう、と思ったときにコンタクトするのは、
ある程度大きな規模の工務店になるかと思います。

駅などで無料配布されているSUUMO「注文住宅」で紹介されているような、
比較的大きな規模の工務店について、私の考えるメリットとデメリットを
あげてみます。

工務店のメリット
・費用が安い
　→ハウスメーカーのように広告宣伝費や人件費がかからない
　　ハウスメーカーから委託を受けている工務店も多い

・間取りや仕様などの自由度が高い
　→ハウスメーカーはある程度、間取りや仕様に制限がある
　　間取りは建築士に依頼し、工務店には建てるだけ依頼することもできる

・建ててくれる人の顔が見える
　→ハウスメーカーにもよるが、多くは工務店に業務委託している

工務店のデメリット
・品質にばらつきがある
　→材料のカットから組み立てまで、大工さんの腕に依存する

・提案力が弱い
　→特に賃貸併用住宅については、建築事例がほとんどないケースが多い
　　ハウスメーカーなら、家賃相場や空室率まで教えてくれる

・アフターサービスの不安
　→ハウスメーカーほどサポート体制があるとは言えない
　　20年後、30年後にその工務店が残っているかどうかも…

ハウスメーカーか工務店か

「木造か鉄骨か」でも書きましたが、まだ大和か積水かを
決めかねている時、父の知り合いの大工さんに図面を渡し、
同様の間取り、仕様で見積もりを出してもらったことがあります。

大和が9000万だったのに対し、工務店にお願いすると約7000万でした。

当初は軽量鉄骨もできる、という話だったので、その工務店に頼むつもりでしたが、
鉄骨の場合は別の工務店に委託するかたちになるそうで、
その委託料も建築費用にプラスされるということで、お断りしました。

次回は工務店のメリットとデメリットを書いてみたいと思います。

仕様と図面の見直し

1月中旬に、仕様と図面見直しの打ち合わせがありました。

最終的な仕様は、
・重量鉄骨3階建　賃貸併用(ベレオC3)
・賃貸3戸(1階、2階)、住居1戸(1階、3階)
・賃貸入口は北側、住居入口は南側(東側は公道)
・太陽光発電7kw、蓄電池あり(太陽光は自家利用)
・エレベータあり
となりました。

12月の契約時には、駐車場をまだ残したままだったので、
駐車場部分を住居、または賃貸に充てるプランを作り直してもらいました。
うまく組み合わせれば賃貸4戸にできるのでは？と期待していたのですが、
住居玄関とエレベータの場所をうまく動かせず、住居部分が
増えるプランになりました。

また、床面積が増えてしまったので建坪率70%をオーバーしてしまいました。
そのため、1階の住居入口までのアプローチを伸ばしたり、
3階のバルコニーを増やしたりといった微調整が加えられました。

さらに積水ハウスの場合、天井高が2380または2410となるため、
遮光制限に引っかかり、3階北側の屋根を傾斜にしなければならなくなりました。

仕様の詳細決定までしばらくは、設計士も交えて代替案を探しましたが
どうにもなりませんでした。
契約後のこれらの変更については、正直言って不満もあります。
しかし、ちゃんとこちらの要望を聞いて、何度か図面を書き直してもらったので
やむを得ないというか、仕方なく納得したというか…そのような状況です。

建築のスケジュール

12月に積水ハウスと契約を交わし、大まかなスケジュールを決めました。

12月中旬：手付金を支払って正式契約
1月中旬：仕様、図面の確認
2月中旬：修正図面の確認
3月上旬：外構確認、内装確認
3月下旬：照明、コンセント、その他詳細確認
4月中旬：外構・内装確定、サンプルプレゼン
5月中旬：修正契約、最終確認
5月下旬：解体
12月上旬：引き渡し

手付金は各社によって異なると思いますが、まとまった金額が必要になります。
私の場合も、すぐに用意ができず、定期を解約する羽目になりました。

また、解体から引き渡しまで約半年かかります。
その間、実家に住んでいる父は仮住まいが必要になりますが、
幸いにもすぐ近所で部屋を借りることができました。
仮住まいが長引くほど、家賃がかかってしまうので
特に家族全員で仮住まいをするような場合は注意が必要です。

アパートの設備

各社との打ち合わせを重ねているうち、今時の新築アパートには
どのような設備が必須なのかがわかってきました。
今回は、我が家で採用した設備の一部を紹介します。

・お風呂
・トイレ

ワンルームであればユニットバスもありでしょうが、
1LDK規模になると、当然ながらセパレートです。
追い炊き機能があると、カップルやファミリーが入居しやすいです。
トイレは温水便座も不可欠です。

・システムキッチン

収納も確保して、それなりの広さがあるキッチンが女性には人気です。
コンロも3口確保しました。(写真はIHですが、ガスコンロを採用してます)

・光ファイバ回線

大和ハウスの場合、インターネット無料が売りになるので
オーナーの集合住宅タイプ契約が必須と言われました。
積水は回線だけ準備しておいて、使うか使わないかは入居者におまかせのようです。

・造作収納(WIC、SICなど)

ウォークインクローゼット(WIC)やシューズインクローゼット(SIC)といった
造作の収納も売りの一つです。

・オートロック

共用玄関がある場合は、電子錠を利用したオートロックが人気です。
これは各戸の玄関イメージ。

木造か鉄骨か

我が家は積水ハウスにお願いをすることにしましたが、
正直言って、9000万円という費用は安くないです。

初期費用を抑えるのであれば、地元の工務店などに
お願いするのが一番よいと思います。

実際、我が家も木造であれば父の知り合いの大工さんに…と
考えて、ざっくりとした見積もりだけはもらっていました。
木造3階建てであれば、積水の最終的な仕様と同等にした場合でも、
およそ7000万程度に抑えられていたはずです。

しかし、3階建てを検討するなら、木造は避けた方がよい、と私は思っています。

木造であっても、構造計算はきっちり行われますので、
手抜き工事などをされない限り、安全性には問題ないでしょう。
しかし、3階戸建てに住んでいる人からは「揺れる」という声が多く聞かれます。
強風や大型車の通行で揺れる、というのです。

地盤や周辺環境によって、また個人によって感じ方は異なるでしょう。
3階は貸してしまえばよい、と考える方もいるでしょう。
あくまでも、私個人の意見です。

ハウスメーカー決定

大和ハウスと積水ハウスから、前回打ち合わせでお願いした内容の
確認結果が来ました。

1．何が見積もりに入っていて、何が入っていないのかを明確にしてほしい
→大和は仮住まい費用を200万円で見積もり済み、積水は見積もり外でした。
　各種設備は両社ともほぼ、ハイグレードクラスでの見積もりとなっていました。
　解体費用は、大和の方が50万円多く見積もられていました。

2. 賃貸と住居のキッチンとお風呂は、電気か、ガスか？
→両者ともガスでの想定となっていました。
　太陽光は売電前提で考えられていたようです。

3. 太陽光パネル1kwあたりの価格と、蓄電池を追加した場合の費用は？
→大和はシャープ製、積水はカネカ製で、1kwあたり40万円前後だそうです。
　積水はパナも選べるようですが、大和は選べないとの話でした。
　蓄電池は200万前後の追加となります。

父と相談した結果、積水ハウスにお願いすることに決定しました。

その主な理由は、
・大和も積水も、総費用は9000万円前後でほぼ同じであったこと
・軽量鉄骨より重量鉄骨の方が地震に強い(と思われる)こと
・積水は詳細見積もりを出してくれていたので、費用がわかりやすかったこと
・積水の方が住居スペースを広い設計にしてくれていたこと(1階部分)
です。

しかしながら、大和ハウスの方がよい点もありました。
・工期が短い(積水は5ヶ月、大和は4ヶ月)
・外壁がタイル張り
・総費用が安く、賃料が高いので資金計画に余裕が出る

特に費用面では迷ったのですが、この先何十年も住む家なので
構造とスペースを優先し、積水に決めました。

積水ハウス 詳細見積もり

積水ハウスの営業と2回目の打ち合わせを行ったのは、10月に入ってからです。

9月の最初の打ち合わせでは、4月の時点でもらっていた見積もりからの
変化点(駐車場など)を確認し、修正図面を書いてもらいました。

商品名：ベレオ C3
構造：重量鉄骨3階建て
賃貸：3戸(1階1戸、2階2戸)
費用概算：9200万
月額賃料：1階 112,000円、2階 107,000円/104,000円

月額賃料の合計は323,000円、サブリースを利用すると
90%が取り分になるので、290,700円が毎月の収入見込みとなります。

家賃相場は積和不動産の「MAST」で部屋タイプと専有面積を条件に検索し、
妥当な金額であることを確認しました。

大和に比べて2階の2戸の専有面積は狭いのですが、
ウォークインクローゼット(WIC)や床下収納などのプラスアルファで
この賃料でも借り手があるようです。

家賃収入がそれほど変わらず、総費用は積水の方が安い。
その理由として、大和は太陽光を屋上面積ぎりぎりの11kwで
見積もっているのに対し、積水は売電を考慮しない7kwでした。
また、オール電化を想定しているのかどうかについても、不明な点がありました。

そこで、大和と積水の営業にそれぞれ確認しました。
・何が見積もりに入っていて、何が入っていないのかを明確にしてほしい
・賃貸と住居のキッチンとお風呂は、電気か、ガスか？
・太陽光パネル1kwあたりの価格と、蓄電池を追加した場合の費用は？

確認を終えたところで、全く同条件で大和と積水の見積額を
教えてもらい、 父と相談をすることに決めました。

大和ハウス 詳細見積もり

大和ハウスから、詳細見積もりができたとの連絡があったので

営業と打ち合わせを行ったのは9月の連休中でした。

商品名：XEVO 03
構造：軽量鉄骨3階建て(ブレース工法)
賃貸：3戸(1階1戸、2階1戸、メゾネット1戸)
費用概算：9400万
月額賃料：1階 105,000円、2階 112,000円、メゾネット 108,000円

月額賃料の合計は325,000円、サブリースを利用すると
90%が取り分になるので、292,500円が毎月の収入見込みとなります。

家賃相場は、大和ハウスのD-ROOMサイトで検索したところ、
まあまあ妥当な金額でした。

家賃が5年ごとに5000円ずつダウンすると仮定すると、
1～10年：292,500*12ヶ月*10年=3510万
11～20年:279,000*12ヶ月*10年=3348万
21～30年：265,500*12ヶ月*10年=3186万
となります。

頭金を1500万円用意できたと仮定し、
30年固定のアパートローン(年利2.5%)を借りたとすると、
借入総額は約8100万なので、毎月の支払額は約23万円となります。

設備交換の費用などは別途考慮する必要がありますが、
仮に家賃収入がもっとダウンしたとしても、なんとかなりそうな金額です。

大和ハウスの特徴は、メゾネットタイプの部屋があること。
1階に寝室、2階にLDKを設置することにより、より広い部屋を作れる、
というのが売り文句でした。