アパートの設備

各社との打ち合わせを重ねているうち、今時の新築アパートには
どのような設備が必須なのかがわかってきました。
今回は、我が家で採用した設備の一部を紹介します。

・お風呂
・トイレ

ワンルームであればユニットバスもありでしょうが、
1LDK規模になると、当然ながらセパレートです。
追い炊き機能があると、カップルやファミリーが入居しやすいです。
トイレは温水便座も不可欠です。

・システムキッチン

収納も確保して、それなりの広さがあるキッチンが女性には人気です。
コンロも3口確保しました。(写真はIHですが、ガスコンロを採用してます)

・光ファイバ回線

大和ハウスの場合、インターネット無料が売りになるので
オーナーの集合住宅タイプ契約が必須と言われました。
積水は回線だけ準備しておいて、使うか使わないかは入居者におまかせのようです。

・造作収納(WIC、SICなど)

ウォークインクローゼット(WIC)やシューズインクローゼット(SIC)といった
造作の収納も売りの一つです。

・オートロック

共用玄関がある場合は、電子錠を利用したオートロックが人気です。
これは各戸の玄関イメージ。

木造か鉄骨か

我が家は積水ハウスにお願いをすることにしましたが、
正直言って、9000万円という費用は安くないです。

初期費用を抑えるのであれば、地元の工務店などに
お願いするのが一番よいと思います。

実際、我が家も木造であれば父の知り合いの大工さんに…と
考えて、ざっくりとした見積もりだけはもらっていました。
木造3階建てであれば、積水の最終的な仕様と同等にした場合でも、
およそ7000万程度に抑えられていたはずです。

しかし、3階建てを検討するなら、木造は避けた方がよい、と私は思っています。

木造であっても、構造計算はきっちり行われますので、
手抜き工事などをされない限り、安全性には問題ないでしょう。
しかし、3階戸建てに住んでいる人からは「揺れる」という声が多く聞かれます。
強風や大型車の通行で揺れる、というのです。

地盤や周辺環境によって、また個人によって感じ方は異なるでしょう。
3階は貸してしまえばよい、と考える方もいるでしょう。
あくまでも、私個人の意見です。

ハウスメーカー決定

大和ハウスと積水ハウスから、前回打ち合わせでお願いした内容の
確認結果が来ました。

1．何が見積もりに入っていて、何が入っていないのかを明確にしてほしい
→大和は仮住まい費用を200万円で見積もり済み、積水は見積もり外でした。
　各種設備は両社ともほぼ、ハイグレードクラスでの見積もりとなっていました。
　解体費用は、大和の方が50万円多く見積もられていました。

2. 賃貸と住居のキッチンとお風呂は、電気か、ガスか？
→両者ともガスでの想定となっていました。
　太陽光は売電前提で考えられていたようです。

3. 太陽光パネル1kwあたりの価格と、蓄電池を追加した場合の費用は？
→大和はシャープ製、積水はカネカ製で、1kwあたり40万円前後だそうです。
　積水はパナも選べるようですが、大和は選べないとの話でした。
　蓄電池は200万前後の追加となります。

父と相談した結果、積水ハウスにお願いすることに決定しました。

その主な理由は、
・大和も積水も、総費用は9000万円前後でほぼ同じであったこと
・軽量鉄骨より重量鉄骨の方が地震に強い(と思われる)こと
・積水は詳細見積もりを出してくれていたので、費用がわかりやすかったこと
・積水の方が住居スペースを広い設計にしてくれていたこと(1階部分)
です。

しかしながら、大和ハウスの方がよい点もありました。
・工期が短い(積水は5ヶ月、大和は4ヶ月)
・外壁がタイル張り
・総費用が安く、賃料が高いので資金計画に余裕が出る

特に費用面では迷ったのですが、この先何十年も住む家なので
構造とスペースを優先し、積水に決めました。

積水ハウス 詳細見積もり

積水ハウスの営業と2回目の打ち合わせを行ったのは、10月に入ってからです。

9月の最初の打ち合わせでは、4月の時点でもらっていた見積もりからの
変化点(駐車場など)を確認し、修正図面を書いてもらいました。

商品名：ベレオ C3
構造：重量鉄骨3階建て
賃貸：3戸(1階1戸、2階2戸)
費用概算：9200万
月額賃料：1階 112,000円、2階 107,000円/104,000円

月額賃料の合計は323,000円、サブリースを利用すると
90%が取り分になるので、290,700円が毎月の収入見込みとなります。

家賃相場は積和不動産の「MAST」で部屋タイプと専有面積を条件に検索し、
妥当な金額であることを確認しました。

大和に比べて2階の2戸の専有面積は狭いのですが、
ウォークインクローゼット(WIC)や床下収納などのプラスアルファで
この賃料でも借り手があるようです。

家賃収入がそれほど変わらず、総費用は積水の方が安い。
その理由として、大和は太陽光を屋上面積ぎりぎりの11kwで
見積もっているのに対し、積水は売電を考慮しない7kwでした。
また、オール電化を想定しているのかどうかについても、不明な点がありました。

そこで、大和と積水の営業にそれぞれ確認しました。
・何が見積もりに入っていて、何が入っていないのかを明確にしてほしい
・賃貸と住居のキッチンとお風呂は、電気か、ガスか？
・太陽光パネル1kwあたりの価格と、蓄電池を追加した場合の費用は？

確認を終えたところで、全く同条件で大和と積水の見積額を
教えてもらい、 父と相談をすることに決めました。

大和ハウス 詳細見積もり

大和ハウスから、詳細見積もりができたとの連絡があったので

営業と打ち合わせを行ったのは9月の連休中でした。

商品名：XEVO 03
構造：軽量鉄骨3階建て(ブレース工法)
賃貸：3戸(1階1戸、2階1戸、メゾネット1戸)
費用概算：9400万
月額賃料：1階 105,000円、2階 112,000円、メゾネット 108,000円

月額賃料の合計は325,000円、サブリースを利用すると
90%が取り分になるので、292,500円が毎月の収入見込みとなります。

家賃相場は、大和ハウスのD-ROOMサイトで検索したところ、
まあまあ妥当な金額でした。

家賃が5年ごとに5000円ずつダウンすると仮定すると、
1～10年：292,500*12ヶ月*10年=3510万
11～20年:279,000*12ヶ月*10年=3348万
21～30年：265,500*12ヶ月*10年=3186万
となります。

頭金を1500万円用意できたと仮定し、
30年固定のアパートローン(年利2.5%)を借りたとすると、
借入総額は約8100万なので、毎月の支払額は約23万円となります。

設備交換の費用などは別途考慮する必要がありますが、
仮に家賃収入がもっとダウンしたとしても、なんとかなりそうな金額です。

大和ハウスの特徴は、メゾネットタイプの部屋があること。
1階に寝室、2階にLDKを設置することにより、より広い部屋を作れる、
というのが売り文句でした。