太陽光発電で元を取る？

前回に引き続き、太陽光発電について。

東京都府中市の場合、360wモジュール15枚、5.4kWシステムを
搭載すると、年間の発電量は6453kwhとなります。

https://www.toshiba.co.jp/pv/h-solar/ecolife/amount/03.htm

24円/kwhの買取価格だとすると、年間の買い取り額は 24*6453=154,872円です。
10年間の買い取り額トータルは150万円強。

東芝の360wモジュールの定価は1枚当たり262,800円だそうです。
15枚なら、3,942,000円…
さすがに定価販売ということはないですが、半額にしてもらっても
費用回収は非常に困難ですね。

太陽光発電 売電額の推移

太陽光発電を検討している方はご存知かと思いますが、
電力会社に売却する余剰電力は、国が一定価格で一定期間
買い取ることを「約束」しています。http://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/

「保証」ではないところがポイントですね。

その証拠に、売電価格は年々減少しています。
以下は10kwh未満の金額で、「約束」の期間は10年です。

～2013年度：42円
　2013年度：31～38円
　2014年度：30～37円
　2015年度：27～33円
　2016年度：25～33円

　2017年度：25～30円

　2018年度：25～28円

　2019年度：24～26円

ちなみに、11年目以降の価格は契約する事業者によって異なりますが、

おおむね10円未満です。

非常時の備えとして、自家使用をメインに考えるならお勧めできますが、

儲けはあまり期待しない方がよいと思います。

サブリースの本当のリスク

レオパレス問題で、改めてサブリースのリスクが浮き彫りになりました。

サブリースの賃料設定権はオーナーにはありません。
賃料の一方的な減額、契約解除を通告されると、オーナーは
裁判で争うか、泣き寝入りするかのどちらかでしょう。

施工不良による入居者退去→家賃保証の取り消し→契約解除

といった流れは容易に想定できます。

気になる雑誌記事があったので引用しておきます。

レオパレス、かぼちゃの馬車…サブリースはオーナーの「敵」か「味方」か《楽待新聞》
https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20190216-00004346-rakumachi-column

レオパレス問題に思うこと

世間を騒がせ続けている、レオパレスの施工不良問題は、
賃貸経営をしている者にとっては他人事ではありません。

レオパレスについては、家賃保証に関するトラブルも多発しており、
オーナーによる集団訴訟も記憶に新しいところです。
https://biz-journal.jp/2018/01/post_21979.html

サブリースによるアパート経営をうたう会社は多々ありますが、
「壁が薄い」と検索すると、必ず検索上位の組み合わせに上がるのが「レオパレス」。
やっぱりな…という印象を受けました。

幸い、積水ハウスは細かい問題はあっても、建築基準法違反はない…はずです。

レオパレスの2017年度の一括借り上げアパート施工件数は663棟だそうです。
https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2017/4Q/kessan_ppt.pdf

一方、積水ハウスの2016年度の賃貸住宅施工件数は、賃貸住宅の総売上から
一棟当たりの売上高を割って、5,343棟と推定しました。
https://www.sekisuihouse.co.jp/company/financial/library/factbook/data/__icsFiles/afieldfile/2017/04/07/f20170309.pdf

建築実績から見ても、積水ハウスの方がずっと多いのですが、何となく
賃貸経営というとレオパレスをはじめ、大東建託、東建、シノケンといった
会社のCMの印象が強いです。

賃貸経営を検討するにあたり、施工会社や管理会社の選択は本当に重要です。
CMに惑わされず、信頼できる会社を選ぶにはどうすればよいか…

ある程度時間が必要ですが、条件に合う会社をなるべく多く見つけ、
同条件でどのような金額になるか、図面はどうか、を比較検討するのが
最善かと思います。

1年経って

数々の問題を解決し許容しながら、引き渡しから1年が経過しました。
簡単に、現在の状況をご報告です。

①入居率は3/3、稼働率100%です。
　竣工前に1階と2階南側の部屋は埋まり、2階北側も引き渡し後
　1週間程度で入居者が入りました。
　家賃収入は入居開始1か月後から入るようになっています。

②3か月点検、1年点検の結果は良好です。
　壁紙の浮き、排水の不具合がありますが、それ以外は問題ありません。
　壁紙は引き渡し後、3～4回にわたって修正をしていますが、未だに治りません。
　よほど下手な職人さんなのか、壁そのものに問題があるのか…

③太陽光発電の売電額はほぼシミュレーションどおりです。
　6.8Kwhのパネルを載せていますが、売電額は
　春～夏：平均\20,000、秋～冬：\10,000程度です。
　これに加え、自家使用分を太陽光で賄っている部分もありますので、
　電気料金の請求額は大きく減少しました。

④住み心地は…まあまあです。
　猛暑日も、雪の日も、それほど不快ではありませんでした。
　断熱効果はそこそこあると思います。

⑤バルコニーの排水不具合は仕様です。
　積水ハウスのバルコニーは、排水溝の傾斜がありません。
　排水口が少し上がっているので、水の勢いがないと排水溝に水が溜まります。
　点検の際に指摘し、傾斜などを調査してもらいましたが、仕様通りとのことです。
　こんな細かいところまで指摘するオーナーは少ないのでしょうか…

complain 結果報告2

もう一つの問題は、建物の基礎に関わるものです。

我が家の土地は、西側が高く東側が低くなっています。

そのため、以前の家は西側を基準とした基礎になっているので、
東側の玄関は境界の道路から階段2段分、50センチほど上がっていました。

今回は玄関ドアは南にあり、東の境界道路からスロープを付けましたが、
設計士との打ち合わせにおいても、玄関の高さは西側に合わせる、と
取り決めていたはずでした。

ところが、縄張りの際に東側に基準を合わせられてしまったのです。

当初の図面に設計士が手書きで修正を加えたものの、印刷用の図面には
その修正が反映していなかったこと、また設計士は縄張りには立ち会っておらず、
現場監督が印刷用の高さに合わせ、施主に最終確認をしなかったことが原因でした。

はっきり言って、これはアウトだと思います。

自宅部分の玄関は大丈夫なのですが、北東にある賃貸の自転車置き場は
北側の道路より低くなってしまいました。

この問題は建方の時に父が疑問を持ち、指摘しましたが、営業お得意の
「大丈夫です」「問題ありません」　に見事に騙されました。

道路との境界線に排水溝を設け、その費用は全額積水ハウスが負担しました。
昨年のゲリラ豪雨には耐えましたが、今後も大丈夫かどうかは不明です。

そのため、積水との覚書において、床下浸水等の損害が発生した場合には
施主と積水ハウスで費用負担に関する協議の場を設けることを取り決めました。

※これから積水ハウスで家を建てようと思う方々へ

図面が本当に合っているか、しつこいくらいに
確認することをお勧めします。

特に手書きで修正が入った個所は、きちんと
コピーを取ってもらい、自分でも見直すくらいが
安全だと思います。

営業がメモする議事録は、はっきり言って
あてになりません。
我が家も、議事録に基礎の高さの件は
書いてありましたが、図面に反映されたかどうかは
誰もチェックをしていませんでした。

complain 結果報告1

積水ハウスとの協議は長い時間をかけ、終了しました。

100％積水ハウスに責任のある問題、と以前に書いたものは
過大請求です。その額、300万！！！！

想定上の請求だったため、営業に確認を求めましたが
「合っています」
との回答だったので、定期預金を解約して支払いを行いました。

ところが、住宅ローンの支払いとの総額が合わなかったようで、
引き渡しの際に、過大請求があったことを申告されました。

ちょっとした謝罪と、過大請求分は返金します、と口頭で宣言しただけの
営業の態度に、我慢の限界を越えました。😡😡😡

定期預金を中途解約しているので、その利子分の保証と、
次回記載する別の問題に対応するための追加費用の負担、
その問題によって引き起こされる可能性のある事象への責任範囲の明確化を求め、
第三者を入れて数か月協議を重ね、ほぼこちらの要望通りとなりました。