太陽光発電で元を取る？

前回に引き続き、太陽光発電について。

東京都府中市の場合、360wモジュール15枚、5.4kWシステムを
搭載すると、年間の発電量は6453kwhとなります。

https://www.toshiba.co.jp/pv/h-solar/ecolife/amount/03.htm

24円/kwhの買取価格だとすると、年間の買い取り額は 24*6453=154,872円です。
10年間の買い取り額トータルは150万円強。

東芝の360wモジュールの定価は1枚当たり262,800円だそうです。
15枚なら、3,942,000円…
さすがに定価販売ということはないですが、半額にしてもらっても
費用回収は非常に困難ですね。

太陽光発電 売電額の推移

太陽光発電を検討している方はご存知かと思いますが、
電力会社に売却する余剰電力は、国が一定価格で一定期間
買い取ることを「約束」しています。http://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/

「保証」ではないところがポイントですね。

その証拠に、売電価格は年々減少しています。
以下は10kwh未満の金額で、「約束」の期間は10年です。

～2013年度：42円
　2013年度：31～38円
　2014年度：30～37円
　2015年度：27～33円
　2016年度：25～33円

　2017年度：25～30円

　2018年度：25～28円

　2019年度：24～26円

ちなみに、11年目以降の価格は契約する事業者によって異なりますが、

おおむね10円未満です。

非常時の備えとして、自家使用をメインに考えるならお勧めできますが、

儲けはあまり期待しない方がよいと思います。

サブリースの本当のリスク

レオパレス問題で、改めてサブリースのリスクが浮き彫りになりました。

サブリースの賃料設定権はオーナーにはありません。
賃料の一方的な減額、契約解除を通告されると、オーナーは
裁判で争うか、泣き寝入りするかのどちらかでしょう。

施工不良による入居者退去→家賃保証の取り消し→契約解除

といった流れは容易に想定できます。

気になる雑誌記事があったので引用しておきます。

レオパレス、かぼちゃの馬車…サブリースはオーナーの「敵」か「味方」か《楽待新聞》
https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20190216-00004346-rakumachi-column

レオパレス問題に思うこと

世間を騒がせ続けている、レオパレスの施工不良問題は、
賃貸経営をしている者にとっては他人事ではありません。

レオパレスについては、家賃保証に関するトラブルも多発しており、
オーナーによる集団訴訟も記憶に新しいところです。
https://biz-journal.jp/2018/01/post_21979.html

サブリースによるアパート経営をうたう会社は多々ありますが、
「壁が薄い」と検索すると、必ず検索上位の組み合わせに上がるのが「レオパレス」。
やっぱりな…という印象を受けました。

幸い、積水ハウスは細かい問題はあっても、建築基準法違反はない…はずです。

レオパレスの2017年度の一括借り上げアパート施工件数は663棟だそうです。
https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2017/4Q/kessan_ppt.pdf

一方、積水ハウスの2016年度の賃貸住宅施工件数は、賃貸住宅の総売上から
一棟当たりの売上高を割って、5,343棟と推定しました。
https://www.sekisuihouse.co.jp/company/financial/library/factbook/data/__icsFiles/afieldfile/2017/04/07/f20170309.pdf

建築実績から見ても、積水ハウスの方がずっと多いのですが、何となく
賃貸経営というとレオパレスをはじめ、大東建託、東建、シノケンといった
会社のCMの印象が強いです。

賃貸経営を検討するにあたり、施工会社や管理会社の選択は本当に重要です。
CMに惑わされず、信頼できる会社を選ぶにはどうすればよいか…

ある程度時間が必要ですが、条件に合う会社をなるべく多く見つけ、
同条件でどのような金額になるか、図面はどうか、を比較検討するのが
最善かと思います。

1年経って

数々の問題を解決し許容しながら、引き渡しから1年が経過しました。
簡単に、現在の状況をご報告です。

①入居率は3/3、稼働率100%です。
　竣工前に1階と2階南側の部屋は埋まり、2階北側も引き渡し後
　1週間程度で入居者が入りました。
　家賃収入は入居開始1か月後から入るようになっています。

②3か月点検、1年点検の結果は良好です。
　壁紙の浮き、排水の不具合がありますが、それ以外は問題ありません。
　壁紙は引き渡し後、3～4回にわたって修正をしていますが、未だに治りません。
　よほど下手な職人さんなのか、壁そのものに問題があるのか…

③太陽光発電の売電額はほぼシミュレーションどおりです。
　6.8Kwhのパネルを載せていますが、売電額は
　春～夏：平均\20,000、秋～冬：\10,000程度です。
　これに加え、自家使用分を太陽光で賄っている部分もありますので、
　電気料金の請求額は大きく減少しました。

④住み心地は…まあまあです。
　猛暑日も、雪の日も、それほど不快ではありませんでした。
　断熱効果はそこそこあると思います。

⑤バルコニーの排水不具合は仕様です。
　積水ハウスのバルコニーは、排水溝の傾斜がありません。
　排水口が少し上がっているので、水の勢いがないと排水溝に水が溜まります。
　点検の際に指摘し、傾斜などを調査してもらいましたが、仕様通りとのことです。
　こんな細かいところまで指摘するオーナーは少ないのでしょうか…